A maioria das empresas desempenham suas atividades em imóveis de terceiros na qualidade de locatários. Todavia, tendo em vista o cenário econômico que o país vem enfrentando, muitas delas não estão conseguindo cumprir com suas responsabilidades financeiras, motivadas pela ausência de recursos cumulada com o aumento das dívidas, situação que o locatário deixa de adimplir com os aluguéis e os respectivos encargos da locação.
A depender da intensidade dos problemas financeiros da empresa, esta acaba por se socorrer do favor legal previsto na Lei 11.101/05 e requer a sua recuperação judicial.
A questão que se apresenta é: quais as repercussões na relação locatícia decorrentes do pedido de recuperação judicial da locatária que se encontra em mora com suas obrigações locatícias? Poderá o locador ingressar com ação de despejo?
A recuperação judicial tem como objetivo a disponibilização de meios para viabilizar a superação de empresas em crise econômica financeira, com intuito de permitir a manutenção de sua produção de bens ou serviços, salvar a fonte trabalhadora bem como os interesses dos credores, promovendo a preservação da empresa e de sua função social. Ocorre, entretanto, que muitas empresas se utilizam do pedido de recuperação judicial para fraudar credores e se eximir de suas responsabilidades.
A Lei de Recuperação Judicial é clara ao determinar que, após o deferimento do pedido da Recuperação Judicial, todas as ações de execução deverão ser suspensas, conforme prevê o artigo 6º da Lei de Recuperação Judicial: “A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário”.
Pela simples análise do caput do artigo 6º, não seria possível prosseguir com ação de despejo. Todavia, o § 1º do referido artigo dispõe sobre a exceção ao caput, determinando que as ações que demandarem quantia ilíquida seguirão com o seu processamento no juízo em que estiver tramitando a ação, conforme adiante transcrito: “Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida”.
Importante salientar que, em que pese a Lei de Recuperação Judicial disponibilizar meios para resguardar e buscar a preservação da empresa e sua função social deverá prevalecer o direito de propriedade. Desta forma, o principal argumento para manutenção e prosseguimento da ação de despejo versa sobre o direito de propriedade constitucionalmente assegurado superar o princípio da preservação da empresa e de sua função social, pois é considerada e mais elevada a garantia ao direito de propriedade.
Outrossim, com base nos dispositivos da Lei do Inquilinato, é possível a retomada da posse direita do imóvel após a propositura da ação de despejo, pois a Lei de Recuperação Judicial não possui nenhuma exceção que assegure à recuperanda após o deferimento de recuperação judicial, pelo contrário, declara que o proprietário de bem imóvel não se submete aos efeitos da recuperação, conforme se extrai no artigo 49, §3º “Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujo respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de propriedade em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o §4º do art. 6º desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial”.
Nota-se que a recuperanda não será resguardada pela suspensão da ação prevista no artigo 6º da Lei de Recuperação Judicia e o Locador poderá reaver a posse de seu imóvel mediante ação de despejo já em curso no juízo competente.
Pelo exposto, visto que muitas empresas utilizam como estratégia o pedido de recuperação judicial, trazendo assim empecilhos ao Locador, este deverá se atentar à saúde financeira, bem como verificar se as garantias da locação são suficientes para sanar eventuais gastos com execução de despejo.
- Fernandes, Antonio
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