Com o objetivo de incentivar a produção e comercialização de imóveis residenciais, o Governo editou a Medida Provisória nº 252/05, chamada de “MP do Bem”, posteriormente convertida na Lei Federal 11.196/2005.
Tal medida trouxe, no que diz respeito à incidência de imposto sobre “Ganho de Capital”, a possibilidade de isenção de imposto de renda para as pessoas físicas, como forma de reduzir os custos tributários e dinamizar o mercado imobiliário.
Essa providência se mostrou de extrema importância ao passo que os imóveis de pessoas físicas que integram a declaração anual do Imposto de Renda eram declarados por seus valores de aquisição atualizados até 01/1996 e os adquiridos à partir dessa data, pelo valor histórico de aquisição, o que gerava uma grave distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, com a consequência de justificar a apuração de ganho de capital irreal, uma vez que era dissociado da efetiva valorização desses bens.
Assim, com a edição da denominada “MP do Bem”, tal distorção foi minimizada, passando a valer as seguintes regras:
- Isenção para o ganho de Capital em imóveis de pequeno valor;
- Redução do ganho de Capital apurado, com a base de cálculo de 0,35% para cada mês de manutenção de propriedade pelo contribuinte;
- Isenção do ganho de capital quando o produto da venda do imóvel for aplicado na aquisição de novo imóvel residencial no prazo de até 180 dias;
Tratando especificamente do último ponto acima elencado, existem algumas dúvidas sobre as suas regras de aplicabilidade; assim, com o intuito de esclarecer, trazemos aqui os principais pontos:
a) O lucro imobiliário é calculado sobre a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel, respeitadas as deduções que a própria legislação estabelece;
b) Apurado o ganho de capital, sobre ele aplica-se o Imposto de Renda à alíquota de 15% (quinze por cento) para pagamento até o último dia do mês subsequente;
c) Para efeitos legais, considera-se alienação a compra e venda, permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável, entre outros.
Por fim, vale esclarecer que o contribuinte (i) somente pode utilizar esse benefício a cada 5 anos; (ii) deve, necessariamente, ser residente no país; (iii) precisa observar o prazo de 180 dias entre a venda do imóvel e a compra do outro; e o novo imóvel (iv) há de ser “residencial”.
A não observância de tais requisitos cumulativos poderá ensejar a cobrança do imposto devido, acrescido de juros de mora calculados à partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou da parcela do valor do bem comercializado até 30 dias após a expiração do prazo e multa de mora ou de ofício diante do não pagamento do imposto.
- Dejavite, Mariane Chan
Colab: Karoline Carvalho