• Advocacia Manhães de Almeida

LEI 13.786/18 (“Lei dos Distratos”)

Aplicabilidade do Instituto nos Contratos Firmados Antes da Sua Vigência (Irretroatividade)


Após a promulgação da Lei n.º 13.786/18 (Lei dos Distratos), muito se tem discutido sobre o alcance de seus efeitos, especialmente para os contratos firmados antes de 28 de Dezembro de 2018 (data da Publicação da Lei do Diário Oficial da União). Conforme disciplina o artigo 4ª da Lei, ela entrará “em vigor na data de sua publicação”.


Entrementes, tem-se notado uma série de pedidos em ações já judicializadas para a sua aplicação em contratos firmados antes da data de sua publicação, especialmente àqueles artigos que preveem as retenções de valores pagos pelos consumidores às construtoras, bem como os atinentes aos pedidos de condenação a valores correspondentes à fruição do imóvel.


Para elucidar a controvérsia sobre a aplicabilidade da Lei de forma retroativa, são necessárias breves considerações sobre o direito adquirido. Conforme pontua Maria Helena Diniz, “o direito adquirido consiste na incorporação definitiva ao patrimônio e à personalidade de seu titular, concluindo-se que a lei não poderá alterar um direito concreto adquirido [1].


Portanto, entende-se que a Lei dos Distratos não modifica os requisitos de validade ou os efeitos de direito material de contrato celebrado antes de sua vigência (direito concreto adquirido).


Seguindo essa linha de raciocínio, em acórdão proferido pelo Des. Alexandre Marcondes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, entendeu-se que “a proteção ao ato jurídico perfeito, ao direito adquirido e à coisa julgada é garantia constitucional que visa à segurança jurídica e patrimonial. Impõe ao Poder Público a obrigação de respeitar situações jurídicas já consolidadas, impedindo a edição de leis com efeitos retroativos, salvo se não afetar o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada” [2].


No mesmo sentido, o Des. Francisco Loureiro, também do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo preconiza que “A intangibilidade do ato jurídico perfeito assume no Brasil estatura constitucional, consagrado pelo art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, a par da vedação prevista também pelo art. 6º, caput e §1º, da Lei de Introdução das Normas de Direito Brasileiro” [3]. Mais adiante, o Des. bem observa que a retroatividade da Lei de Distratos não “refuta apenas a vigência da lei nova sobre efeitos consumados anteriormente (retroatividade máxima) ou seus efeitos pendentes (retroatividade média), como também seus efeitos futuros (retroatividade mínima), tal como nas hipóteses de resolução, incidência de perdas e danos e aplicação de cláusula penal.”


Em contraposição, Mario Delgado defende a possiblidade da retroatividade da lei, “quando restar verificado que a sua aplicação será a que melhor concretizará o valor da justiça” [4].


Outros doutrinadores, principalmente aqueles especializados no âmbito dos direitos do consumidor, entendem que, para a retroatividade e aplicação da nova lei, a publicização do direito - isto é, a existência de normas cogentes, de ordem pública -, afasta a ideia de que o Direito Privado contém apenas relações entre iguais, pois tais normas visam à proteção daqueles que estão em posição desigual na relação negocial. Portanto, defendem que a lei aqui analisada deve ser aplicada juntamente com o Código de Defesa do Consumidor quando houver relação de consumo [5].


Sobre o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento de recurso repetitivo (REsp n.º 1.498.484/DF) de relatoria do Min. Luis Felipe Salomão, entendeu por acolher a matéria de ordem trazida nos autos pelo relator e decidiu que não serão aplicados os dispositivos da Lei nº 13.786/2018 no julgamento de temas repetitivos que tratam da aplicação de penalidades contra a construtora em casos de atraso na entrega do imóvel comprado na planta.


Como bem pontuado pelo relator, “não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18 para a solução de casos anteriores ao advento do mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação). Ainda que se possa cogitar de invocação de algum instituto da nova lei de regência para auxiliar nas decisões futuras, e apenas como norte principiológico – pois haveria mesmo necessidade de tratamento mais adequado e uniforme para alguns temas controvertidos -, é bem de ver que a questão da aplicação ou não da nova legislação a contratos anteriores a sua vigência está a exigir, segundo penso, uma pronta solução do STJ, de modo a trazer segurança e evitar que os jurisdicionados que firmaram contratos anteriores sejam surpreendidos, ao arrepio do direito adquirido e do ato jurídico perfeito.


Portanto, sob a ótica civilista e da essência dos julgados acima citados, entende-se que os efeitos da Lei de Distratos não retroagem aos contratos celebrados anteriores a 28 de Dezembro de 2018 em nenhuma hipótese, pois os mesmos não podem ter seus efeitos modificados, em observância ao direito adquirido, a autonomia privada, a obrigatoriedade do pactuado (pacta sunt servanda), e o princípio tempus regit actum.


Uma das formas mais prudentes para a resolução dos conflitos atinentes aos contratos celebrados antes da vigência da Lei dos Distratos, sem que a sua retroatividade atinja o ato jurídico perfeito, foi destacada pelo Min. Luis Salomão no julgamento da matéria de ordem suscitada no recurso repetitivo acima, no sentido de que o Poder Judiciário pode analisar caso a caso e, constatando abusividades, utilizar a Lei (a seu critério) como auxiliar nas decisões futuras, e apenas como norte principiológico, sem, contudo, aplica-la diretamente ao caso.



Por André M. Humphir




[1] Diniz, Maria Helena. Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro Interpretada. 15.ed. Rio de Janeiro: Saraiva,2007, p.194.

[2] TJSP, Embargos de Declaração nº 1042713-08.2016.8.26.0100/50000, j. 13.02.2019

[3] TJSP, Apelação n.º 1002801-30.2018.8.26.0004, j. 11.06.2019

[4] DELGADO, Mario. Novo Direito Intertemporal Brasileiro: da retroatividade das leis civis.2.ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p.427.

[5] < https://jus.com.br/artigos/72251/a-lei-dos-distratos-13-786-2018-e-seus-efeitos-no-mercado-imobiliario> Autor Lucas Viana. Acessado em 17/07/2019.

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