Direito de preferência do inquilino: o que saber antes de vender ou comprar um imóvel locado.

O que é o direito de preferência?

É uma proteção jurídica concedida ao inquilino que deseja adquirir o imóvel em que reside ou mantém atividade. Previsto entre os artigos 27 e 34 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), ele garante que o locatário tenha prioridade na compra do bem, nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Em outras palavras, o proprietário deve oferecer o imóvel primeiramente ao inquilino, informando o preço, as condições de pagamento e o prazo para resposta. Só após a recusa ou o silêncio do locatário é que o bem pode ser vendido a outro comprador.

Quando o direito de preferência é válido?

Para que o direito de preferência produza efeitos jurídicos, alguns requisitos legais precisam ser observados:

- O contrato de locação deve ser por escrito e com prazo determinado;

- O proprietário precisa notificar o locatário por escrito, apresentando todas as condições da venda;

- O locatário tem 30 dias para manifestar interesse;

- O contrato deve estar averbado na matrícula do imóvel para que o locatário possa, se necessário, reivindicar judicialmente o bem (ação de adjudicação).

A ausência dessa averbação não retira o direito em si, mas limita seus efeitos: o inquilino poderá apenas pleitear perdas e danos, sem poder adquirir o imóvel judicialmente.

Como o inquilino pode exercer o direito de preferência?

Suponha que o proprietário comunique a intenção de vender o imóvel por R$ 500 mil. O inquilino deve avaliar a proposta e responder dentro de 30 dias. Se recusar, o proprietário fica livre para vender a terceiros.

Mas, se o imóvel for vendido sem respeitar essa prioridade, o locatário pode ajuizar ação de adjudicação, desde que:

- A venda já tenha sido registrada na matrícula do imóvel;

- Ele deposite em juízo o valor da negociação e as despesas de transferência (como escritura e ITBI);

- A ação seja proposta em até seis meses após o registro da venda.

Esse procedimento permite que o inquilino “substitua” o comprador, adquirindo o imóvel nas mesmas condições da venda original.

O locatário precisa comprovar capacidade financeira?

Sim. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o inquilino que deseja exercer o direito de preferência deve comprovar sua capacidade econômica para comprar o imóvel.

Isso se aplica tanto para a ação de adjudicação (quando quer adquirir o bem) quanto para a ação de perdas e danos (quando o direito foi violado).

Na prática, essa comprovação ocorre por meio do depósito judicial do valor negociado e das despesas da transferência — demonstrando que o locatário tinha condições reais de efetivar a compra.

Quando o direito de preferência não se aplica?

Existem situações em que o locatário não tem direito de preferência, como:

- Venda de fração ideal em condomínio;

- Doação, permuta ou dação em pagamento;

- Leilão judicial;

- Transferência entre ascendentes e descendentes (por exemplo, de pai para filho).

Além disso, se o inquilino não responder à notificação no prazo legal, considera-se que renunciou ao direito de preferência, permitindo ao proprietário concluir a venda livremente.

Por que contar com apoio jurídico especializado?

Questões envolvendo imóveis locados e direitos de preferência exigem planejamento e conhecimento técnico. A falta de orientação pode resultar em anulação de negócios, indenizações e litígios prolongados.

O suporte de um advogado especializado em direito imobiliário assegura que todas as etapas — da notificação à averbação e à eventual ação judicial — sejam realizadas de forma correta, garantindo segurança tanto para o locador quanto para o locatário.

Mas, se o imóvel for vendido sem respeitar essa prioridade, o locatário pode ajuizar ação de adjudicação, desde que:

- A venda já tenha sido registrada na matrícula do imóvel;

- Ele deposite em juízo o valor da negociação e as despesas de transferência (como escritura e ITBI);

- A ação seja proposta em até seis meses após o registro da venda; e

- o seu contrato de locação tenha sido averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel em questão.

Esse procedimento permite que o inquilino “substitua” o comprador, adquirindo o imóvel nas mesmas condições da venda original.

O inquilino poderá optar por reclamar do alienante as perdas e danos.

Fonte: Jusbrasiljusbrasil.com.br/artigos/direito-de-preferencia-do-inquilino-