Conforme define o artigo 19 da Lei nº 4591/64, ”considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônoma”.
Para que a incorporação seja levada a efeito em termos jurídicos, alguns passos devem ser seguidos pelo incorporador junto ao Registro de Imóveis, para conferir, ao adquirente do imóvel na planta, a certeza da regularidade do empreendimento, cujas unidades serão entregues dentro de determinado prazo e mediante pagamento, pelo adquirente, do preço pactuado.
O incorporador imobiliário somente poderá lançar o empreendimento após registrar, perante o Registro de Imóveis competente, o denominado "memorial de incorporação", que é, em síntese, um dossiê composto de documentos relatos à empresa incorporadora e ao empreendimento.
Em linhas gerais, o memorial de incorporação é composto pelos seguintes documentos: a) título e histórico de propriedade relativa ao imóvel onde se levará a efeito o empreendimento; b) certidões forenses, de cartórios de protesto e da Receita Federal em nome da empresa incorporadora e e de seus sócios; c) projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes; d) quadro de áreas indicando, com detalhes, as áreas de uso privativo, de uso comum e frações ideais de acordo com as normas estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT); e) memorial descritivo; f) atestado de idoneidade financeira expedido por instituição financeira; g) informações claras sobre uso das garagens; e h) minuta da futura Convenção de Condomínio.
Fato é que, estando em ordem a documentação e devidamente registrada a incorporação na matrícula do imóvel, adquirir um imóvel na planta é um negócio que pode ter grandes vantagens para quem tem condições de esperar o prazo de finalização da obra.
Ao comprar imóveis na planta, o adquirente se beneficia do prazo das obras (usualmente, 36 meses) para amortizar parte do preço (entre 20 e 30%), ficando o saldo para ser quitado mediante financiamento direto com a incorporadora ou com recursos obtidos junto a entidades de crédito imobiliário para quitação a longo prazo.
As parcelas são reajustadas segundo a variação do índice previsto no contrato (usualmente, o Índice Nacional de Construção Civil - INCC), mas, mesmo assim, comprar um imóvel ainda em construção pode significar uma economia significativa em relação ao valor a ser cobrado quando o imóvel estiver pronto.
Todavia, tal compra também requer cautela, posto que não faltam casos de fraudes, atrasos de obra e promessas não cumpridas, além de defeitos sérios no produto final.
Para minimizar os riscos dessa aquisição, é importante atentar-se para os seguintes pontos:
1) Avaliação do histórico das empresas incorporadora e construtora, mediante análise das principais certidões para apurar sua idoneidade, conhecer os imóveis que ambas já incorporaram e construíram, confirmar o cumprimento dos prazos de entrega e verificar a qualidade dos materiais empregados;
2) Confirmação do devido registro do memorial e incorporação e verificação da matrícula do imóvel para certificação de que não há ônus algum;
3) Análise da planta do imóvel, verificando as medidas, disposição e planta inclusive referente à vaga de garagem - se houver;
4) Leitura atenta do contrato para verificação, especialmente, dos prazos de entrega do imóvel, o cálculo da correção monetária, os juros (taxa, data base de incidência e sistema de amortização), penalidades em caso de inadimplência e em que condições serão entregues as áreas comuns;
5) Avaliação conservadora sobre as reais condições de assumir as obrigações contratuais;
6) Registro do contato de compromisso de venda e compra, para que produza todos os efeitos jurídicos.
Vale lembrar também que, no caso de no decorrer da obra haver arrependimento ou qualquer outro motivo que enseje o distrato da unidade adquirida, ou até pela impossibilidade de honrar com o pagamento das parcelas a que se comprometeu, essas situações encontram-se reguladas pela Lei dos Distratos (Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018) que veio, sobretudo, para dirimir a divergência sobre os percentuais de retenção dos valores já pagos, comissão de corretagem e atrasos na entrega da unidade.
Por fim, ao concluir as obras, cabe ao adquirente proceder à respectiva vistoria do imóvel para que, ao recebê-lo, aponte desde logo o que se mostra como "vício aparente", bem como alguma situação que divirja daquilo que se encontra previsto em contrato.
Com essas cautelas, siga na compra e realize o seu sonho!
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