Sobre a compra de imóveis usados
Depois de muita procura e escolhido o imóvel que se enquadra nas suas necessidades e condições de pagamento, é necessário se atentar aos documentos essenciais para avaliar a situação jurídica do imóvel, dos vendedores e dos antecessores.
De antemão, a análise deve se dar na documentação do imóvel, envolvendo: certidão de matrícula atualizada, títulos aquisitivos e certidões negativas de tributos.
A análise da certidão de matrícula deve ser feita com muita acuidade, linha por linha, de modo a verificar, além da efetiva titularidade, se o imóvel está livre de ônus ou gravames que possam restringir o seu uso (por exemplo, com o registro de uma servidão ou a existência de restrições convencionais do loteador) ou, até mesmo, levar à perda do bem (registro de caução para fins de garantia de contrato de locação). Com a certidão de matrícula, verifica-se a descrição correta (formal) do imóvel, especialmente suas áreas e seus confrontantes.
Analisar os títulos aquisitivos também se faz muito importante, a começar pela necessidade de confirmar se todas as informações e condições ajustadas no título aquisitivo foram devidamente transcritas quando do registro na respectiva matrícula.
Não menos importante é saber a situação atualizada do imóvel quanto a eventuais dívidas de imposto (especialmente, IPTU), multas e, quando o caso, aquelas relativas a rateio de despesas condominiais.
Em relação aos proprietários vendedores do imóvel, cabe obter as certidões (cíveis, criminais e trabalhistas) expedidas nos Tribunais da comarca do imóvel e do domicílio dos proprietários vendedores relativas, no mínimo, aos últimos 10 anos. Não se deve esquecer das certidões que atestam a situação dos vendedores perante ao fisco (Receita Federal, municipal e estadual) e, ainda, verificar se tais vendedores fazem ou fizeram parte do quadro societário de alguma empresa, o que recomendaria a respectiva análise documental de modo a confirmar se, em eventual ação judicial instaurada contra a empresa, o patrimônio pessoal do sócio poderia vir a responder pela eventual condenação.
Tratando-se da aquisição de imóvel usado, é importante verificar as contas de consumo e certificar-se de que todas encontram-se quitadas para evitar transtornos com desligamentos ou, até mesmo, obrigação de quitá-las para que os serviços continuem a ser prestados.
Em se tratando de imóvel em condomínio edilício, é fundamental solicitar a declaração de quitação de débitos condominiais firmada pelo respectivo síndico (juntamente com a ata da assembleia geral que elegeu o síndico, cópia da convenção de condomínio e do respectivo regimento interno) e das certidões de distribuição forenses e da negativa de tributos municipais, estaduais e federais em nome do condomínio.
Vale ressaltar que, se da análise dos documentos forem verificadas demandas judiciais, dívidas ou qualquer outro apontamento, não significa, a priori, que tal imóvel não poderá ser adquirido, mas sim que demandará de uma análise mais aprofundada para descartar qualquer risco de fraude a credores e garantir uma aquisição boa, firme e valiosa.
Por fim, e não menos importante, recomenda-se vistoriar o imóvel para avaliação do estado da obra, especialmente no que se refere às instalações elétricas, hidráulicas, esquadrias e telhados.
As cautelas devem existir com o objetivo de assegurar a legalidade e concretude da aquisição, de modo a que não sejamos surpreendidos com uma decisão judicial que cancele a aquisição, ou algum ônus a arcar.
Essas observações, vale notar, não exaurem todas as medidas que devem ser tomadas no momento da aquisição de um imóvel; para cada caso, há particularidades que impõem um cuidado ainda mais específico, o qual não se pode desprezar.
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