Tendo início nos Estados Unidos, o contrato built to suit envolve o comprometimento da parte contratante de construir e, posteriormente, alugar, uma edificação de acordo com a encomenda da outra parte (futuro locatário), de modo que o imóvel atenda às necessidades específicas do locatário.
A expressão “Built to Suit” significa “construído para servir”. No Brasil, essa regulamentação se deu com a alteração na Lei de Locação (Lei 8.245/91) introduzida pela Lei 12.744/2012, que inseriu o seguinte artigo 54-A:
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
Na prática, o empreendedor/locador, ou até mesmo o investidor que deseja fazer uma locação built to suit, deve conhecer a legislação urbanística pertinente (em especial a Lei de Zoneamento, que trata do potencial construtivo, dos usos permitidos e de eventuais restrições urbanísticas) e, assim, oferecer ao locatário uma construção sob medida; do outro lado, o locatário contrata a construção de um imóvel sob encomenda, nos moldes que atendem à sua atividade fim.
A remuneração do locador será mediante o pagamento de aluguéis fixados por um longo período (usualmente, com prazo mínimo de 10 anos) para compensar o investimento realizado.
A título de ilustração, podemos identificar a seguinte situação: “A” é proprietário de um terreno, mas não tem recursos financeiros para concretizar alguma edificação no seu imóvel; “B” é um investidor que tem liquidez financeira e busca investir seus recursos em uma operação com bom lastro; “C” é uma empresa que precisa se instalar, mas, em virtude de seu ramo de atividade, necessita de uma construção customizada.
O contrato built to suit permite que “A” alugue o terreno onde “B” se obriga a construir a edificação do projeto que atende às necessidades de “C”. Por outro lado, “C” se obriga a alugar “terreno + construção” por um longo prazo, de modo que o investimento feito por “B” seja amortizado, ao mesmo tempo em que é paga a contra partida pelo uso do imóvel a “A” (aluguel).
Na ocasião da regulamentação da Lei 12.744/12, houve muita insegurança jurídica, pois alguns doutrinadores sustentavam que o contrato built to suit estaria diretamente vinculado à Lei do Inquilinato, como um contrato típico nas matérias de despejo, ação renovatória e revisional de aluguel; porém, outros divergiam dizendo se tratar de um contrato atípico, sendo firmado por um longo período, assegurando, assim, o retorno do elevado valor investido no imóvel construído ou reformado para atender aos interesses encomendado sob medida pelo locatário.
Sobre o tema, vê-se pertinente trazer os ensinamentos do Professor Alexandre Junqueira Gomide:
“(...) o contrato built to suit nunca poderá ser entendido como um contrato de locação pura e simplesmente. Isso porque, além da prestação da cessão do uso do imóvel (locação), sempre haverá a prestação da empreitada, porque o built to suit requer a realização de construção ou substancial reforma do imóvel que será cedido ao ocupante. Além disso, poderá haver a prestação da compra e venda. De todo modo, o contrato built to suit sempre será locação + empreitada. (...) A Lei do inquilinato, portanto, não é suficiente para regular o contrato built to suit, porque as prestações desse contrato extrapolam a mera locação comercial.”[1]
Um dos conflitos mais destacados no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, refere-se à possibilidade de instaurar o processo revisional de aluguel no curso do contrato, uma vez que, pelo fato do contrato ser longo, poderia ocorrer uma situação de descompasso do valor do aluguel vis a vis o valor aplicado pelo mercado. No entanto, vem decidindo nosso Tribunal que não deve haver revisão até o fim do prazo contratual, firmando, assim, entendimento sobre a atipicidade do contrato built to suit.
Em acórdão relatado pelo Des. ANTONIO RIGOLIN[2], entendeu-se que a fixação do aluguel, segundo a livre estipulação das partes, levou em conta não apenas a finalidade de servir de contraprestação pelo uso do bem, mas, sobretudo, o retorno do investimento realizado no local. Mesmo que o contrato seja antes da entrada em vigor da Lei, a matéria não pode ter tratamento diferenciado, sendo incompatível a aplicação pura e simples da Lei 8.245/1991. Não há como cogitar, ao menos neste momento, a existência de direito à revisão contratual, pois não se trata de simples adequação de valor à realidade de mercado, diante da constatação de que ainda não se esgotou o prazo previsto para que se complete a amortização do investimento, segundo a contratação das partes. Não há fundamento para deferir a tutela antecipada para fixar novo valor locatício.
No mesmo sentido, o relator Des. CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN, da 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim se pronunciou: “A alegação de que o valor do aluguel está em desacordo com o valor de mercado, inclusive fundada em laudo pericial juntado aos autos, somente revela que os apelantes se arrependeram do negócio, o que, todavia, não os desobriga do cumprimento do contrato e, portanto, não torna possível agora reanalisar a conveniência de sua decisão em abdicar, por termo certo (vigência do contrato de 1º de março de 2011 a 1º de julho de 2034), do direito à revisão do aluguel.”[3]
Há outros pontos que ainda geram debates, por exemplo, sobre a multa contratual por denúncia antecipada do contrato por parte do locatário ou por falta de pagamento; mas essa questão será objeto de artigos futuros.
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- Jardini, Priscila
[1] (GOMIDE, Alexandre Junqueira, Contratos built to suit: aspectos controvertidos decorrentes de uma nova modalidade contratual – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017. Pág. 196.
[2] TJSP, Agravo de Instrumento nº 2096814-79.2019.8.26.0000, j. 18.06.2019
[3] TJSP, Apelação nº 1001315-32.2017.8.26.0008, j. 13.07.2018