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STJ começa a decidir sobre a locação por temporada via AIRBNB em condomínios residenciais

Nesta quinta-feira, dia 10 de outubro, a 4ª Turma do STJ iniciou o julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075, que analisa a possibilidade de locação de imóvel particular, situado em condomínio, por meio de aplicativos digitais de hospedagem, como o Airbnb.


O Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, em seu extenso voto, consignou que não se trata de atividade com fins comerciais e que, na ausência de lei em sentido contrário, bem como na carência de convenção condominial que proíba a prática, não pode o condomínio interferir no direito do proprietário em locar o imóvel, ou parte dele, por pequenos lapsos temporais.


O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, estado de origem da ação que deu azo ao Especial, entendeu que a atividade praticada pelos proprietários dos imóveis seria de “hospedagem”, sendo vedada, portanto, a prática em alguns condomínios residenciais.


Porém, que se pese o entendimento daquele E. Tribunal Estadual, o Ministro Luis Felipe Salomão entendeu de maneira diversa, trazendo à baila em seu voto que a jurisprudência restringe o contrato de hospedagem como atividade de prestação múltipla com serviços extras, destacando que o elemento inerente à sua configuração seria, por exemplo, a disposição de portaria, segurança, limpeza e arrumação dos cômodos. Sendo assim, de início, descartou a caracterização da atividade realizada pelos proprietários como comercial e/ou contrato de hospedagem.


Para o Ministro, a locação do imóvel ou parte dele, por pequenos lapsos temporais e com grande rotatividade de pessoas, seria uma forma de potencializar o recebimento dos alugueres, impactando diretamente na economia e produção de novos empregos.


Contudo, mesmo afastando a possibilidade de ser uma atividade comercial, o Sr. Ministro considerou que, atualmente, pende regulamentação que defina a atividade praticada pelos proprietários dos imóveis, uma vez que, devido à multiplicidade de modalidades negociais que variam de caso para caso, não seria possível enquadrar os contratos feitos pela Airbnb como uma das formas contratuais existentes no ordenamento jurídico vigente. Ao final, consignou que a prática realizada se aproximaria de contratos de locação por temporada.


Para concluir, trouxe elementos constitucionais que resguardam o exercício do direito de propriedade, assentando que, na ausência de qualquer lei que limite o uso, gozo, fruição e disposição do imóvel, é permitido ao proprietário praticar a atividade de locação por curtos períodos, desde que resguardado o direito à segurança e bom convívio condominial.


Por fim, antes de votar pelo provimento ao recurso dos proprietários do imóvel, assentou que o condomínio poderá adotar outras medidas para preservar a segurança dos condôminos, porém concluiu, mais uma vez, que não poderá o condomínio impedir o uso e disposição da propriedade particular.


Antes de encerrar, cumpre a nós informar que, por não se tratar de “Recursos Repetitivos”, o resultado do julgamento terá efeito inter partes; ou seja, terá seu efeito restringido ao processo em discussão, ainda que tal decisão venha a servir de orientação para as demais instâncias do Judiciário, mormente por ser a primeira decisão do Superior Tribunal de Justiça que trata de locações e sublocações por plataformas digitais.


Por ora, o julgamento encontra-se sobrestado, diante do pedido de vista dos autos feito pelo Ministro Raul Araújo. Aguarda-se, também, os votos dos Ministros Marco Buzzi, Antonio Carlos Ferreira e Maria Isabel Gallotti.




- Vidal, Mariana G.

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