QUAIS OS MECANISMOS QUE PODEM E DEVEM SER ADOTADOS PELO CONDOMÍNIO PARA PROTEGER SEUS MORADORES? EM CONTRAPARTIDA, QUAIS AS ATITUDES DOS MORADORES QUE DEVEM SER RESTRINGIDAS E PUNIDAS?
A preocupação da coletividade em proteger os direitos individuais da posse e propriedade de imóveis, sobretudo quando existe compartilhamento de áreas comuns, traz, há muito tempo, discussões entre moradores, doutrinadores, legisladores e juristas.
Em condomínios residenciais, onde se acentua o compartilhamento de lugares comuns e o contato com os vizinhos, é imprescindível existir um maior senso de coletividade e respeito entre os moradores.
Contudo, diante de casos excepcionais, como o que vem ocorrendo recentemente com o rápido alastramento da doença causada pelo vírus COVID-19, o síndico, na representação do condomínio, deve tomar atitudes que não estão previstas na Convenção Condominial.
Mesmo tendo ciência de doenças altamente contagiosas durante os anos e séculos anteriores, inclusive tendo conhecimento de convenções de condomínio que remetem a cuidados para barrar o avanço da “peste negra” na Europa, Convenções Condominiais locais, por vezes, não estabelecem os cuidados e medidas extraordinárias para resguardar os direitos e deveres de seus moradores ante a um caso de pandemia.
Sendo assim, em casos excepcionais, nos quais a convenção de condomínio é omissa para delimitar ações e práticas realizadas pelos seus moradores, pode, em caráter insólito, o síndico impor regras transitórias e efêmeras, até que a situação seja normalizada.
É de suma importância que sempre a imposição de medidas mais drásticas pelo Condomínio venha acompanhada do devido embasamento jurídico e administrativo e, quando se tratando de questões relacionadas à saúde, por orientações da Organização Mundial da Saúde – OMS.
Isto porque, normalmente, as ações para conter disseminação de doenças contagiosas são medidas que restringem a circulação e locomoção dos moradores dentro do condomínio e exigem comportamentos que, se desatendidos, poderão ensejar a aplicação de multas e, até mesmo, a caracterização do denominado “condômino anti-social”.
Com isso, temos algumas considerações sobre as possibilidades, deveres e limites para o síndico agir dentro de situações como essa. Vejamos algumas delas:
(i) Suspender a identificação biométrica e acionar remotamente a abertura dos portões para entrada dos moradores, uma vez que tanto os aparelhos identificadores quanto os portões são potenciais ferramentas de dissipação do vírus;
(ii) Suspender as atividades ligadas a locação temporária como Airbnb e Booking, visando a redução do números de pessoas acessando o Edifício;
(iii) Limitar o uso de elevadores e escadas, diminuindo a quantidade de pessoas que acessam o elevador ao mesmo tempo;
(iv) Interdição parcial ou total de áreas comuns, como por exemplo, piscina, sauna, quadras, parquinho, salão de jogos e festas, churrasqueira e academia. Esses ambientes podem ser fechados totalmente ou parcialmente, devendo o síndico adotar medidas para reduzir o número de pessoas que acessam os locais ao mesmo tempo;
(v) Suspender a realização de assembleias e reuniões, devendo o síndico, passado o período de contingência, prestar contas a todos moradores;
(vi) Criar meios alternativos para comunicação com os moradores, como por exemplo grupos de whatsapp, e-mails e correspondência interna, inclusive se for o caso, permitir a realização de votação à distância, por meio de votos impressos que serão depositados em lugar específico e horário determinados, a fim de evitar que todos moradores saiam do apartamento ao mesmo tempo;
(vii) Mesmo sem audiência prévia, pode o síndico distribuir, pelo espaço comum, equipamentos e materiais que diminuam a propagação do vírus, como por exemplo, espalhar frascos de álcool em gel próximo das portas, elevadores, lixo e garagem, comunicados e cartazes instruindo os moradores de como agir e se higienizar etc;
(viii) Propor alteração dos turnos dos empregados a fim de não colocar em risco a vida de seus funcionários;
(ix) Realizar maior número de limpeza dos espaços com grande circulação, como elevadores e escadas com corrimão.
(x) Determinar a interrupção de reformas no Edifício que não sejam de caráter emergencial;
(xi) Obter, do Conselho Consultivo/Fiscal, validação de todas as medidas que estejam sendo tomadas;
(xii) Em relação a utilização das áreas comuns e realização de eventos em condomínio, há um projeto de lei (PLS 1179/2020) de autoria do Senador Antonio Anastasia que prevê, em seu artigo 11, o seguinte:
Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.
Vale repisar que os moradores também possuem algumas obrigações, mormente no que se refere a não prejudicar o bom convívio social e não colocar em risco a saúde dos demais moradores, principalmente se tiver ciência de estar testado positivo com COVID-19, ou ter feito contatos recentes com pessoas que foram confirmadas.
Dessa maneira, é importante ressaltar que se o condômino agir de maneira negligente, facilitando a propagação do vírus entre os moradores, deve o síndico tomar medidas rigorosas como multas e medidas judiciais de emergência, sempre precedidas de notificação ao suposto infrator para que este possa prestar, se o caso, os devidos esclarecimentos sobre a conduta que lhe esteja sendo atribuída.
Sendo assim, percebe-se que diante de uma situação incomum e transitória, pode o síndico exercer a representação do condomínio, tomar atitudes que visem proporcionar maior conforto e segurança aos moradores e, no seu devido tempo e momento, fornecer a todos o balanço e prestação de contas do período.
- Vidal, Mariana G.
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