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  • Advocacia Manhães de Almeida

Loteamento vs. Condomínio: saiba a diferença entre esses tipos de empreendimentos

Apesar de serem espaços relacionados à convivência coletiva, há muitos aspectos que diferenciam um loteamento de um condomínio. Ao longo deste artigo, analisaremos alguns deles.


Boa leitura!


O que se caracteriza como loteamento?


Em linhas gerais, muitos acreditam que um loteamento é como se fosse um “condomínio de casas”, porém essa é uma hipótese - muito - equivocada. Enquanto em um prédio edilício os condôminos são donos de todo o terreno, em um loteamento, apenas a área correspondente ao lote é destinada aos residentes. O restante, tais como área de lazer, rua, entre outros, é subordinado à prefeitura do município.


Indo além, de acordo com a Lei N° 6.766/79, “loteamento é a subdivisão de gleba (terra) em lotes oferecidos a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”. Ou seja, é uma forma de parcelamento de solo, dividido em porções menores - denominadas lotes.


O que se caracteriza como condomínio?


De acordo com o Código Civil, define-se condomínio “quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes. Cada consorte é dono da coisa toda, delimitado pelos direitos dos demais condôminos, na medida de suas cotas”.


Diferente do loteamento, quem mora neste tipo de edificação possui direitos não só no imóvel, como também em toda infraestrutura existente no local, como área de lazer, incluindo piscina, academia, quadras poliesportivas, entre outros.


Além disso, apresenta regras próprias, que variam de acordo com o regimento interno de cada condomínio. Um ponto importante é que o Código Civil regula boa parte de suas diretrizes, deixando-o também responsável por suas escolhas, bem como as consequências destas.


Alguns pontos que destacam as principais divergências entre um loteamento e um condomínio:


1° Segurança


Apesar de ser comum vermos muitos loteamentos com controle de acesso de pessoas, essa é uma conduta errada, já que a rua é pública e não deve ser proibida a entrada de pessoas estranhas.


Nos condomínios, o sistema de segurança é mais rígido, controlando o fluxo de entrada e saída de indivíduos, já que os condôminos são adquirentes de toda a área existente.


Aliás, é por isso que há cobrança de taxa de manutenção mensal nos edifícios, pois os moradores são responsáveis pela custeada da infraestrutura, bem como o pagamento de funcionários que ficam à frente dessas tarefas.


Um ponto importante é que, nos loteamentos, a manutenção de praças, ruas e coleta de lixo, bem como a limpeza de bueiros, é uma obrigação da prefeitura, já que os proprietários são donos apenas dos lotes.


2° Leis:


No que diz respeito às legislações que regem esses empreendimentos, no caso dos loteamentos, a Lei N° 6.766/79 é quem regula suas diretrizes. Os condomínios, por outro lado, são norteados pela Lei N° 4.591/64 e o art. 1.330 do Código Civil.


3° Gestão:


Geralmente, a administração dos loteamentos é feita a partir de uma associação, que deve ser fundada pelos inquilinos, em que, em conjunto, tomarão todas as decisões relacionadas aos lotes.


Já nos edifícios, normalmente, há empresas especializadas ou síndicos que mantém a sua organização, garantido que as normas e regras serão seguidas à risca.


Inclusive, quando se tratam de obras nos condomínios, por exemplo, é preciso que cada tipo de construção ou reparo seja debatido em reuniões, sempre respeitando o regimento interno. No caso das reformas ou ajustes nos lotes, isso não é necessário, já que o local fica a cargo da prefeitura.


4° Impostos:


Haja vista, a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) também diverge.


Nos edifícios, como as áreas de uso comum são usufruídas por todos, a tributação é dividida entre os moradores. Em contrapartida, as pessoas que residem em lotes têm uma realidade diferente, pois as ruas e demais espaços são públicos, ou seja, não há tarifa sobre eles, assim, os proprietários pagam apenas o imposto referente ao próprio imóvel.


Desse modo, percebemos que a principal diferença entre loteamentos e condomínios é que um é privado e o outro é público. Saber essas características é primordial na hora de escolher em qual tipo de moradia optar, avaliando a segurança, as regras e a forma como são gerenciados.

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