Cautelas jurídicas na aquisição de imóveis - parte IV

Dando continuidade à série de cautelas na aquisição de imóveis, falamos hoje especificamente sobre a aquisição de lote de terreno urbano.

Tal assunto é de extrema relevância, ao passo que, não bastassem as cautelas usuais que devemos ter na aquisição de imóveis (situação jurídica do imóvel e idoneidade financeira do vendedor), há alguns pontos específicos a serem analisados, a depender do tipo de loteamento do qual o lote faz parte.

O parcelamento do solo é regulado pela Lei 6.766/79, que define loteamento como “a divisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

Com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017, a Lei 6.766/79 passou a regular, também, os denominados “loteamentos com controle de acesso” e os “condomínios de lotes”.

Portanto, ao adquirirmos um lote, precisamos entender a que tipo de loteamento esse lote faz parte, a saber: (a). loteamento convencional, (b) loteamento com controle de acesso e (c) condomínio de lotes.

O loteamento convencional é aquele em que a gleba de terra é parcelada com a abertura de ruas e doação ao Município de áreas de lazer, verde e finalidades institucionais (creches, escolas, posto de saúde, etc).

O loteamento com controle de acesso, além das usuais obrigações de implantação de infraestrutura e de doação de áreas para o Município, diferencia-se do convencional, pois conta com a aprovação do Município para que seu perímetro seja cercado/murado e que tenha portaria para controlar (mas não impedir) o acesso público.

Aprovado como “loteamento com controle de acesso”, contará o empreendimento, por disposição legal, com uma Associação de Moradores, à qual aderirão os adquirentes de lotes, obrigando-se a contribuir para com as despesas decorrentes da manutenção e conservação dos espaços e equipamentos públicos que, por contrato administrativo de concessão firmado com o Município, passam a ser de uso da respectiva Associação (e, por conseguinte, de seus associados).

Por fim, temos o chamado “condomínio de lotes”, no qual cada lote é uma unidade autônoma cujo proprietário é, também, titular de uma fração ideal das demais áreas comuns do empreendimento. Para deixar clara essa situação, podemos equiparar o lote integrante de um “condomínio de lotes” a um apartamento dentro de um condomínio edilício, onde o apartamento é a unidade autônoma de uso e propriedade exclusiva e, as áreas como portaria, lazer e elevadores, são as áreas de propriedade e uso comuns.

Entendidos os principais conceitos dos diferentes tipos de loteamentos e feita a opção pela modalidade que melhor atende às necessidades do adquirente (especialmente porque, a depender do tipo de empreendimento, há custos e despesas que passam a ser de obrigação do adquirente), seguem algumas recomendações básicas que minimizarão as chances de um possível transtorno futuro:

1) Verificar o histórico da empresa responsável pelo empreendimento, inclusive e especialmente mediante referências sobre loteamentos anteriores que tenham sido lançados;

2) Certificar-se sobre a infraestrutura do empreendimento: quem as custeará, quais serviços essenciais estarão instalados e quem será responsável por administrá-los;

3) Ter atenção redobrada sobre a Associação de Moradores, qual o papel a ser desempenhado por esta, o custo estimado da taxa associativa - lembrando que boa parte doas litígios judiciais que envolvem loteamentos diz respeito à obrigatoriedade de associar-se, ou não, e de pagar, ou não, as taxas associativas;

4) Conferir no cartório de Registro de Imóveis o registro do empreendimento (tanto do loteamento quanto do condomínio de lotes), licenças, aprovações e serviços contratados junto aos prestadores de serviços públicos (fornecimento de água, energia elétrica, etc.);

5) Ler com atenção todos os itens do contrato particular, em especial áreas do lote, prazo para conclusão do empreendimento e transmissão da posse do lote para fins de edificação, responsabilidade pela execução de obras de infraestrutura e de obras complementares do empreendimento e penalidades por inadimplemento;

6) Verificar se há restrições urbanísticas impostas pelo loteador no que se refere às construções que se pretende fazer no lote.

Assim, uma vez tomadas as cautelas jurídicas recomendadas, o adquirente também deve analisar o desenvolvimento da região em relação a adensamento, instalações de comércio local, transporte público, acesso para a região, qualidade das construções do entorno e demais fatores que podem contribuir para que a aquisição de lote também seja um investimento passível de valorização.