Um contrato de locação envolve muito mais do que assinaturas e registros no cartório. Esse documento, além de garantir segurança às partes contratantes, apresenta algumas particularidades importantes quando há interesse na locação de imóveis. Vejamos abaixo as principais: O que é um contrato de locação? Como o próprio nome sugere, é o que formaliza a negociação entre locador e locatário, em que o uso da propriedade é permitido mediante o pagamento do aluguel. A Lei 8.245 de outubro de 1991 é a principal legislação que regula as locações de imóveis urbanos, sejam eles para fins residenciais ou não residenciais. Direitos e deveres do locador e locatário O locador é aquele que cede um bem imóvel para uso do locatário. A Lei do Inquilinato aponta algumas obrigações que este deve arcar, como reformas estruturais do imóveis e entrega do imóvel em perfeitas condições de uso, sendo asseguradas a este, também, algumas garantias discutidas adiante. Já o locatário é a pessoa que usa do imóvel, tendo como deveres arcar com os custos de consumo de água, gás, esgoto, energia e similares, serviços de limpeza, manutenção, rateio das despesas ordinárias de condomínio e, principalmente, pagamento mensal do aluguel. Em se tratando de um imóvel localizado em um Condomínio, caberá ao locatário respeitar as regras da Convenção de Condomínio e do regimento interno.
Os deveres do locador e do locatário estão expressamente dispostos nos artigos 22 e 23 da Lei 8245/91.
Garantias locatícias
Nada mais são do que os instrumentos jurídicos que serve para proteger o proprietário de eventuais e futuras inadimplências por parte do inquilino. As mais comuns são:
Título de capitalização: é um modelo convencional do título, em que o inquilino realiza uma vinculação deste ao contrato locatício, podendo o valor ser entre 8 e 10 vezes o preço do aluguel. Quando encerrado o contrato, se não há contas em débito ou outras falhas, o título pode ser resgatado pelo morador; caso contrário, o montante fica para o proprietário.
Fiador: trata-se de alguém que se responsabiliza por todas as obrigações assumidas pelo locatário.
Caução: é o valor pago ao início da contratação, sendo utilizado para solucionar dívidas ao final da contração, como atrasos ou reparos no bem. Caso não haja contas em aberto, o valor retorna ao locatário. Esse valor não pode ser superior a três vezes o valor do aluguel.
Seguro fiança: contrata-se uma empresa que emite a apólice de seguro para garantir o pagamento das obrigações assumidas pelo locatário. A depender de cada seguradora, algumas cobram, a cada mês, uma quantia entre 8% e 15% do valor do aluguel. Nesse caso, a quantia não é devolvida no fim do contrato.
Reajustes de aluguel
A Lei do Inquilinato permite que os valores sejam livremente pactuados entre as partes sendo certo que, em relação ao reajuste do aluguel, este deverá respeitar o prazo mínimo de 12 meses.
Os contatos devem prever expressamente o índice de correção monetária a ser aplicado, recomendando-se que haja previsão de um índice substituto caso o índice originalmente contatando venha ser extinto. Vale esclarecer: a cada três anos, independente do reajuste monetário aplicado no valor do aluguel, qualquer uma das partes poderá instaurar a denominada “ação revisional de aluguel” pela qual se buscará uma decisão judicial apontando o valor de mercado atualizado. Quebra de contrato A Lei do Inquilinato também dispõe algumas questões sobre a rescisão de contrato. É permitido ao locador rescindir o contrato nessas situações: - Caso haja acordo com o locatário e este aceite desocupar o bem sem que haja multas nem encargos; - Infração contatual por parte do inquilino, como por exemplo, alteração do tipo de uso do imóvel; - Falta de pagamento das obrigações pecuniárias, como aluguel, condomínio e outras despesas; - Quando o Poder Público exigir reparos urgentes no imóvel, os quais não podem ser feitos com o inquilino em seu interior. Se tratando do locatário, este poderá denunciar o contrato ainda que esteja com prazo em vigência, sujeitando-se ao pagamento da multa contratual, calculada proporcionalmente ao tempo transcorrido do contrato. Em casos de transferência de trabalho para outra cidade, não precisará arcar com qualquer tipo de multa, desde que apresente documentos que confirmem o deslocamento.
Em se tratando de despejo por falta de pagamento, poderá o locatário evitar tal despejo desde que, após citado da respectiva ação judicial, faça o pagamento de toda a dívida vencida e não paga, acrescida dos encargos da mora. Renovação e término do contrato A renovação do contrato poderá ser feita de forma automática, desde que o contrato apresente cláusulas que determinem isso. Não havendo nenhuma previsão sobre a prorrogação automática, considera-se a locação renovada por “prazo indeterminado”, podendo qualquer uma das partes dar por rescindida a locação desde que comunique essa intenção com 30 dias de antecedência.
Há outras questões que envolvem a locação, como direito de preferência, cláusula de vigência, registro do contrato na matrícula do imóvel, renovação compulsória de locação não residencial que serão tratadas oportunamente.
Agora que você já está por dentro das especificidades do contrato de locação, lembre-se de analisá-lo com muita atenção antes de assinar, combinado?
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