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  • Advocacia Manhães de Almeida

Guia do mercado imobiliário: como iniciar, recomendações e principais direitos e deveres

A princípio, o investimento imobiliário pode trazer inúmeras dúvidas e questionamentos. No entanto, quando bem feito, apresenta bons resultados, especialmente, para quem tem um perfil conservador. Quando se é iniciante neste universo, o caminho para ser um investidor de sucesso pode trazer muitas barreiras que hão de ser superadas se o investidor buscar o apoio profissional para cada operação que decida fazer. Neste “guia”, trouxemos algumas informações básicas para uma apresentação dos formatos pelos quais se pode iniciar nesse mercado. Adentrando no setor imobiliário - conheça os tipos de investimentos:

A participação no mercado imobiliário pode se dar (a) pela compra de títulos lastreados em operações imobiliárias, como Letra de Crédito Imobiliário, Certificado de Recebíveis Imobiliários e Letra Hipotecária; (b) pela compra de participações em cotas de Fundos de Investimento Imobiliário ou em empresas, mediante aquisição de ações de empresas do mercado imobiliário que tenham capital aberto na Bolsa de Valores; e (c) pela compra de imóveis em si - lotes de terreno, imóveis prontos ou em construção. Afinal, como dar início? Faça um planejamento financeiro; Entenda a sua capacidade de investimento; Estude sobre os lançamentos de empreendimentos; Converse com especialistas; Procure entender sobre o mercado de locação; Avalie possibilidades de investimentos em terrenos; Conheça imóveis na planta (com cuidado);

Avalie as remunerações dos títulos lastreados em operações imobiliárias. Importante: é primordial ter cautela e compreender muito bem quem são todos os envolvidos na operação do - possível - investimento. O setor apresenta boas vantagens, como alto potencial de valorização, mercado relevante, fonte de renda passiva e possibilidade de ingressar no mercado com pouco capital por meio de fundos de investimentos imobiliários.


Em contrapartida, oferece desvantagens, tais como a falta de liquidez em relação aos imóveis e uma eventual desvalorização do patrimônio em decorrência de fatores externos que venham a depreciar a região onde se localiza a edificação - por exemplo, o que se viu acontecer em imóveis no centro da cidade, especialmente próximos da região conhecida como “Cracolândia”. Desse modo, é necessário levar em consideração muitos aspectos na hora de investir, por exemplo, analisar o mercado e observar se este está em um período favorável à ação. Para quem é um “aprendiz” nesse ramo, é válido ressaltar que nenhum tipo de negócio é imune de riscos, ou seja, crises e possíveis eventos podem acontecer.


Atualmente, estamos vivendo um momento em que, por conta da elevada taxa de juros, o mercado imobiliário se encontra depreciado. Seria então, o momento adequado de buscar boas oportunidades para aquisição de imóveis que tenham potencial de valorização - tão logo tenhamos uma fase de redução gradativa da taxa de juros. Ao buscar informações sobre os investimentos imobiliários, muitas das vezes nos deparamos com algumas expressões sobre as quais precisamos saber seus significados. Vejamos algumas delas:

IGP-M: o Índice Geral de Preços do Mercado calculado pela Fundação Getúlio Vargas já foi muito utilizado para reajustar os valores de aluguéis. Por conta de algumas discrepâncias pontuais verificadas no período de pandemia, esse índice acabou sendo substituído pelo IPCA/IBGE mas ainda continua sendo divulgado pela FGV. INCC: o Índice Nacional de Custo da Construção é considerado como o primeiro indicador da construção civil no país, coletando dados dos preços das construções nas grandes metrópoles brasileiras. Esse índice é utilizado para reajustar as parcelas de contratos de venda e compra de imóveis durante a fase de produção. IPCA: o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo é a principal referência para as metas da inflação, apontando a variação do custo médio de famílias com rendas mensais entre 1 e 40 salários mínimos. Como dissemos acima, nos últimos dois anos passou a ser bastante utilizado para reajustar os aluguéis. Taxa Selic: é a taxa básica de juros da economia brasileira, fixada pelo Banco do Brasil. O seu percentual ajuda a identificar a situação do país no que se refere ao controle das contas públicas e o alcance das metas macroeconômicas. Índice FipeZap: auxilia no acompanhamento de preços de venda e aluguel de imóveis em todo o território nacional.


Tabela Price: sistema de amortização de juros que incide nos financiamentos imobiliários. Através dele, o valor das parcelas são iguais, da primeira à última, incidindo sobre elas, apenas, a correção monetária calculada pelo índice eleito pelas partes contratantes.


Tabela SAC (sistema de amortização constante): essa é outra ferramenta de amortização de juros em que a parcela inicial é maior e vai decrescendo até o final do prazo do contrato, mantendo sempre o mesmo valor de amortização, sobre o qual também incidirá a correção monetária pactuada entre as partes.


Para aquele que optar em adquirir unidades imobiliárias, recomendamos:


a) conferir o histórico da incorporadora e da construtora responsáveis pelo empreendimento quando for unidades “a construir” (na planta);

b) verificar o histórico do vendedor de unidades prontas, de modo a avaliar a segurança jurídica da aquisição;

c) ler com muita atenção o contrato, especialmente no que se refere ao memorial descritivo de como o empreendimento e a unidade imobiliária deverão ser entregues, o prazo de entrega, o preço e as penalidades por descumprimento de qualquer uma das partes;

d) analisar o bairro e a rua, especialmente em relação a barulhos, comércios disponíveis, equipamentos e transporte público na região.


Há também outros modos de adquirir imóveis prontos e que podem ser bastante interessantes. Referimo-nos aos “leilões de imóveis”, mas sobre isso, trataremos em outra oportunidade.

Fontes:

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